新年新气象。
一直以来，我们坚持用脚来丈量楼盘，所以，接下来我们会开始一轮肇庆探春，区域涉及端州、鼎湖、肇庆新区、高要、四会和大旺。
今天，我们首先来说端州城西。
那么，这次楼市君给大家带回什么市场信息呢，先放结论：
1、主力楼盘集中在大桥路以西一带；
2、更靠西边楼盘大多是100平左右的刚需刚改户型，近城西中心楼盘主推大户型；
3、价格基本在5500-9000元/平之间，5字头多是天地层单位；
4、购买人群主要是端州和高要本地客户；
5、随着城西界面优化，交通、生活和教育配套完善，客户对城西的抗性也逐步减弱。
如今，如果你在城西走一圈，会发现可挑楼盘真的不多。想靠近城西老城区嘛，囍园、海逸花园、鸿景明园三盘基本到销售尾声，户型楼层分布较零散；想买靠江的嘛，康承江湾荟只有几套现楼，壹品华府北向单位稍多点，南向剩低楼层单位。虽然近半年有恒安雅苑加入战场，但由于缺乏宣传，目前市面上少有人关注。如果拼产品和知名度，可以说，城西的主力军是光大两盘：光大江山帝景和光大锦绣山河·那片海。光大江山帝景，是光大城西项目七区。你没看错，光大在城西共有十区，据说八区是10万平商业，在七区旁。（规划，先听听~）作为七区的江山帝景，从地图上看几乎在端州末端，但由于靠近睦岗，可享受睦岗的生活配套，步行约13-15分钟可到达顺景综合肉菜市场、御城广场（在建），小区外自带12班幼儿园，北面规划大鼎学校（一实）。看回小区，占地约21.8万平，规划5056户，属大型社区，分两期开发，内部规划成人标准泳池+儿童游泳池、篮球场、夜光跑道、三个儿童游乐区，物业费2.5元/平·月全包。楼市君走在小区内，感觉空间还算OK，儿童游乐区除了常规滑梯，还有沙池，园林绿植尚未长茂盛，外围多自建房景观稍差。
销售介绍，目前楼盘主推3栋1单元，预计今年12月交楼，一共28层，1层是约5.2米架空层，挨近龙塘南路、地下车库出入口，个别低楼层户型会受进出车辆噪音影响。户型方面，只有约96平2+1房和107平3+1房两种，两梯四户，96平望龙塘南路方向，对面是光大江与城，107平望花园双阳台。具体户型点评可点击👉【回顾】。需要一提的是，由于楼宇是工字型设计，所以单边位的采光和隐私会优于中间单位，各位可以看下面两张照片对比：
当然，单边位置好，价钱自然也会高点，对比中间位户型价格幅度大概在100元/平左右。
楼市君计算两套同楼层的约96平单位，单边位单价6100元/平，而中间位单价约6007元/平，价差103元/平。若是整体价钱，在5900-6700元/平之间，5字头单位集中在低楼层和顶楼，按照销售口风，在现场计价的基础上，还能跟经理进一步申请98或99折。
这个价钱，加上周边配套，可以称得上吃香。开发商策划也坦言：“江山帝景比江与城好卖。”确实，从地段上来看，光大锦绣山河·那片海比光大江山帝景稍微逊色，从小区去城区，要不走江滨西路、西湖路，要不绕锦绣山河内部道路，就近购物、上学多以电动车、小车代步。所以，光大锦绣山河·那片海均价也才5字头，单价区间5500-6100元/平。该项目主推2和3栋，总高18层，两梯六户，户型比较丰富，涵盖约78-129平2至4房，个别单位可以望湖景或江景。该盘处于清货阶段，毛坯现楼，剩余3-2栋约122平四房高层单位，和4栋约117平低层单位，前者单价约7600元/平，后者6字头，在6800元/平以下。对比2020年末楼市君去踩盘，如今清盘，价钱降幅并不明显。首先是望西江，即使4栋仅剩低楼层三房，也能够望江。相比3栋高层四房，楼市君更倾向于低楼层，因为高层能够望到西江渔船，景观打了折扣，低层单位可以避免这种情况。其次是一梯两户的设计，无论是舒适度还是隐私性都可以得到保证。
不过，该项目体量较小，走进小区可以一眼看完，除了园林和儿童游乐区，基本没有其他设施，对于喜欢中大型成熟社区的买家而言，估计难以入法眼。
生活配套方面，小区近厂排街，日常买菜、简单看病完全不成问题，平常休闲可走河堤，不过，厂排街较为老旧，附近居住人群以中老年人为主，稍欠活力。其实，相比地段稍远的康承江湾荟和光大两盘，端州本地人会稍微偏爱附近生活教育配套皆成熟的囍园和鸿景明园。两个项目对面是超级街市，在囍园南面还有一个生鲜街市，十五小桥北校区就是不远处，步行到波海湖公园大约10-15分钟，基本覆盖衣食住行教育等配套。因而，两盘单价在城西处于中高水平，基本要8、9字头成交，高峰时甚至破万。目前，囍园的住宅货量不多，根据现场销控表，剩余单位有：1栋低层约131/137平四房、2栋低层约101/121/125平三四房，单价8字头起。房源都是市面上的常规户型，双阳台、休息区归于餐客厅一侧，并无其他亮点。与囍园相邻的海逸花园，销量也还OK，入市约2年，去化率约70%（数据来源肇庆房地产信息网）。
该盘只有4栋住宅，都在销售，产品面积最小约112平三房，最大约136平四房，毛坯均价8500元/平，低楼层大户型有7字头，价格对比一年多以前几乎没变化。【延伸阅读】
另外，该楼盘虽然在配套上与囍园相差无几，但由于小区更近学校，所以更容易受到上下学影响。
这样走一圈，楼市君感觉楼盘虽然人气不算太旺，但每盘也有2-4组客户在看房，不至于冷清。一直以来，若置业者要在城东城西两个片区做选择，很多都会倾向于城东。这主要因为多年来肇庆发展重心在东区，资源倾斜东区，城西发展放缓。不过，随着资源分配逐渐均衡，城西大刀阔斧修路、增加教育配套、完善生活配套，城市居住环境和氛围日益改善，如今的城西，也越来越受到客户关注。据悉，城西楼盘承接了不少三旧拆迁居民的住房需求，还有城西土著、睦岗工作人群、高要外溢人群等，这些购买力支撑了城西市场。最后，楼市君想说一句，无论是买城西还是城东，都是首先考虑生活、教育和通勤，把未来生活构想几十遍，也就知道可以买哪里了。老铁们，关注【肇庆楼市】公众号及视频号，有我们“肇”着你哦~